¿Cuál es la cuota inicial de un apartamento en Lima?

Si estás buscando apartamentos en Lima, lo más probable es que tengas planes de comprar uno mediante algún crédito hipotecario y por eso antes de dirigirte a tu institución financiera de confianza es necesario que tengas claro cuánto tendrás que pagar por concepto de cuota inicial.

No es casual que ciertos bancos otorguen créditos hipotecarios con una cuota inicial de tan solo el 10% del costo total del inmueble, mientras que en otras instituciones financieras este primer pago puede llegar a representar hasta el 30% de dicho monto.

No obstante, las más importantes agencias inmobiliarias de la ciudad de Lima, afirman que siempre es mejor abonar la cuota inicial más alta posible, pues esto no solo se traduce en mensualidades más bajas, sino también en una Tasa de Costo Efectivo Anual mucho más favorable.

Otra de las ventajas de abonar una cuota inicial incluso superior a la que por lo general suele exigir tu banco, es que esto abre la posibilidad de negociar menos cuotas especiales o cláusulas penales más leves y hasta plazos más largos para este tipo de créditos que tienen una duración de entre 20 y 30 años.

Pero cuidado, recuerda que mientras más años dure un crédito sus cuotas serán más bajas pero su tasa de interés será más alta y al final son los intereses los que se acumulan, por eso es importante que evites cláusulas de interés sobre interés y que negocies cuotas o plazos acorde a tu poder adquisitivo.

Por otro lado, mucha gente cree que las tasas de interés solo se aplicarán al monto que reste por pagar después de haber abonado la cuota inicial, pero esto no es cierto, la realidad es que la gran mayoría de los bancos calcula las cuotas mensuales y sus tasas de interés en función al precio total del inmueble.

Por eso hemos preparado para ti el presente artículo con un resumen de los mejores consejos y todo lo que necesitas saber para que puedas comprar un departamento en Lima pagando la cuota inicial más conveniente del modo que mejor se adapte a tus intereses, expectativas y necesidades.

Cómo puedes calcular el monto de la cuota inicial.

Pues bien, ya sabes que la cuota inicial equivale a un monto que oscila entre el 10 y el 30 por ciento del costo total del departamento y que esté a su vez depende de su tamaño y sus comodidades, pero también del distrito en el que se encuentre y de si es nuevo o del mercado secundario.

Así, un departamento en Barranco, San Isidro o San Borja puede llegar a costar un promedio de S/7.475 por metro cuadrado, mientras que en La Victoria, Breña o Pueblo Libre la media es de S/4.921, de modo que el costo promedio en Lima metropolitana en este 2023 es de S/6.198 por metro cuadrado.

Ahora bien, las propiedades que más se están vendiendo en la ciudad de Lima en los últimos 5 años son las casas y departamentos de unos 60 metros cuadrados, por lo que su precio promedio aún está por debajo de los S/400.000 y por eso es muy común que la cuota inicial esté muy cerca de los S/100.000.

Sin embargo, ten presente que muchos otros factores inciden en el precio de venta de un departamento y que el costo del metro cuadrado en Lima metropolitana puede fluctuar a lo largo del año, por lo que te recomendamos asesorarte con una agencia inmobiliaria para que decidas cuándo y dónde comprar.

Sobre todo, tomando en cuenta que para los bancos es más rentable otorgar créditos para la compra de departamentos nuevos aunque estén a la baja, que financiar la compra de departamentos antiguos y esto se debe a que si el cliente ya no puede pagar, siempre es mejor embargar una propiedad nueva.

Cómo puedes pagar el monto de la cuota inicial.

Desde luego, lo primero que debes hacer es concebir un plan para ir ahorrando el dinero con el que vas a pagar tu cuota inicial, pero además puedes invertir tus haberes de la Administradora de Fondos de Pensión (AFP) o tu Compensación por Tiempo de Servicio (CTS) para así completar el monto.

Otra estrategia inteligente consiste en adquirir tu departamento mediante el Bono Mivivienda Verde, a través del cual puedes conseguir financiamiento de hasta el 90% del costo de tu inmueble, e igualmente un subsidio de entre el 2 y el 5% de dicho total dependiendo de cuan ecoamigable sea la edificación.

¿Por qué se calculan los intereses sobre el total sin descontar la cuota inicial?

Mucha gente cree que si un departamento cuesta cerca de S/400.000 y se paga una cuota inicial de S/100.000, entonces la Tasa de Costo Efectivo Anual solo se aplicará a los S/300.000 que restan por pagar, pero lo cierto es que esa tasa (que esté 2023 ronda el 12%) se aplica al costo total del inmueble.

De hecho, tal vez te preguntes si el banco no te estará cobrando 2 veces al disfrutar de tu cuota inicial y además cobrarte intereses sobre un monto que ya abonaste, pero si ese es el caso, entonces es necesario que tengas muy en claro lo siguiente:

Desde el punto de vista jurídico, la cuota inicial es vista como una especie de fianza de fiel cumplimiento en virtud de la cual el deudor se compromete a pagar a tiempo su crédito, de modo que cuando haya terminado de pagar, la cuota inicial ponga fin a la deuda en vez de serle devuelta.

Desde el punto de vista administrativo, la cuota inicial es considerada la devolución anticipada de una parte del financiamiento recibido, para así compensar al acreedor por la devaluación o la depreciación que muy probablemente pueda sufrir el dinero durante el plazo de duración del crédito.

De esta manera, la cuota inicial compensa los riesgos que corre el banco y así ambas partes pueden sentarse a negociar los términos de un acuerdo a largo plazo, o dicho de otro modo, el deudor solo se arriesga a perder la cuota inicial en caso de insolvencia, pero con ello ya ambas partes quedan a mano.

El gran secreto…

Como puedes ver, todo se reduce al riesgo que corre el banco y las tasas de interés son solo una estimación de ese riesgo en relación al tiempo, pero obviamente ese riesgo se reduce si te respalda un fiador solvente.

Por consiguiente, no dudes en preguntar si te puedes valer de fiadores que se hagan responsables de pagar en caso de que tú no puedas hacerlo, para ver si así el banco te otorga tasas más bajas o iguales, pero durante más tiempo.

Buenas noticias.

En fin, la cuota inicial no existe para garantizar las ganancias del banco y por extraño que parezca, también permite al Estado subsidiar la brecha de acceso a la vivienda al financiar al menos una parte del abono inicial mediante incentivos como el Bono Mivivienda Verde.

Adicionalmente, ya varias instituciones financieras del Perú ofrecen mecanismos para que puedas financiar o fraccionar tu cuota inicial y por eso ya no tienes la excusa de no haber ahorrado durante varios años para poder comprar el departamento de tus sueños.

Urbana Perú es una inmobiliaria en Lima, la cual te podrá ayudar con todas las consultas que tengas antes de adquirir tu departamento ¡Nuestros asesores están listos para atenderte!