¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Lima?

Si buscas comprar un apartamento en Lima, de seguro ya te habrás dado cuenta que su precio no solo va a depender de su tamaño o sus comodidades, sino también del distrito en el que se encuentre y de varios otros factores que debes analizar con detenimiento si quieres hacer una inversión inteligente.

Es decir, no es lo mismo comprar un departamento a estrenar, que uno del mercado secundario que pueda requerir reparaciones y además dentro de un mismo distrito el precio de los departamentos casi siempre varía en función a su cercanía con las principales avenidas, empresas y centros comerciales.

No se trata simplemente de comprar el departamento más cercano a tu lugar de trabajo, al colegio de los niños o la casa de tus padres, también hay que cerciorarse que esté en un vecindario seguro, que esté cerca de estaciones de transporte público, bibliotecas, casas de estudio y centros de salud.

Incluso hay agencias de asesoría y desarrollo inmobiliario que te pueden ayudar a determinar si es mejor alquilar la propiedad por unos meses antes de comprarla para así familiarizarse con algunos detalles, si es el mejor momento para comprarla y en cuánto tiempo podrás recuperar tu inversión.

Otro factor a tomar en cuenta es si has estado ahorrando para la inicial y si planeas comprar el departamento invirtiendo tus haberes de la Administradora de Fondos de Pensión (AFP) y tu Compensación por Tiempo de Servicio (CTS), o si pretendes optar por el Bono Mivivienda Verde.

Y es que en definitiva, todos nos preocupamos por negociar la mejor Tasa del Costo Efectivo Anual y por pagar a tiempo las cuotas mensuales de nuestro crédito hipotecario, pero muy rara vez recordamos que luego de comprar el inmueble tendremos que pagar los impuestos y los gastos de mantenimiento.

Pero no te preocupes, si deseas encontrar un departamento en Lima para comprar, no solo te ayudaremos a encontrar el que mejor se adapte a tus expectativas y necesidades o te permita recuperar tu inversión con rapidez, sino también uno que puedas pagar sin que todo se vuelva un dolor de cabeza.

Primero lo primero, tu historial crediticio.

Así es, lo primero que verifica cualquier institución financiera antes de otorgar un crédito es si tienes un buen historial crediticio y para saber esto, no solo revisa si has pagado puntualmente tus cuotas de tarjeta de crédito, tus préstamos u otros créditos, sino también tu solvencia y estabilidad laboral.

Para determinar tu solvencia no solo revisarán tus estados financieros sino también tu patrimonio y es que después de todo, es más sensato dar crédito a alguien que, aunque tenga poco dinero, haya invertido en bienes de los que pueda echar mano para responder a sus acreedores.

Tu estabilidad laboral no solo se determina evaluando tu sueldo actual, tu antigüedad o tu número de cotizaciones de AFP o CTS, sino también tu trayectoria laboral, o sea, si has venido ascendiendo dentro de un mismo ámbito de trabajo o si has cambiado de rubro con frecuencia y de forma errática.

No en vano, podrían verificar si pagaste responsablemente tus deudas con la caja de ahorros de tu lugar de trabajo o tu membresía en clubes u otras organizaciones, e incluso si te has declarado en estado de atraso o quiebra, si has cometido estafas o fraudes y si te han demandado por impagos.

Luego, el pago de la cuota inicial.

Desde luego, una de las mejores maneras de tener un buen historial de crédito es abrir una cuenta bancaria para ir ahorrando el dinero de la cuota inicial durante el tiempo que sea necesario. Después de todo, la idea es abrir la cuenta en el mismo banco en el que luego vas a solicitar tu crédito hipotecario.

El secreto consiste en darle movimiento a esa cuenta, usando sus fondos para pagar deudas medianas y pequeñas (aún si tienes el dinero para pagar en efectivo) y así ir construyendo a tu favor una reputación de persona responsable o por lo menos solvente frente a sus deberes y obligaciones.

Ahora bien, la mayoría de los bancos suele exigir una cuota inicial que oscila entre el 10 y el 30% del costo total del inmueble. Sin embargo, las más importantes agencias dedicadas a la compra y venta de departamentos en Lima recomiendan abonar lo más posible (comúnmente entre el 20 y el 30%).

Esto se debe a que una cuota inicial más alta no solo se traduce en pagos mensuales más bajos, sino también en tasas de interés más favorables y en algunos casos hasta en créditos a más largo plazo. Aquí es donde por fin entran en juego tus haberes de AFP y CTS.

Ahora, ha llegado el momento de negociar tu crédito hipotecario.

Un estudio de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) señala que para este 2023, comprar departamento en Lima te costará una media de S/7475 por metro cuadrado en Miraflores, Barranco o San Isidro; S/6219 en Lince, Jesús María o San Miguel y S/4921 en La Victoria o Breña.

Asimismo, la Cámara de Comercio de Lima (CCL) indicó que en los últimos 5 años han venido aumentando las ventas de departamentos de unos 60 metros cuadrados en Lima Metropolitana, por lo que no es descabellado estimar que el precio promedio de estos departamentos es de S/400.000.

De tal suerte que una cuota inicial de S/100.000 no estaría nada mal si pretendes financiar los restantes S/300.000 a 20 o 30 años bajo una tasa de interés que, según la SBS, para marzo de 2023 ronda el 12% anual (16.800 Soles / año) … pero cuidado con las cuotas especiales y las cláusulas penales por mora.

Recuerda que después de firmar el contrato de compraventa y formalizar la minuta visada por Notario Público, el vendedor tendrá que pagar el impuesto por la venta de departamento y a ti te corresponderá pagar el impuesto predial y el impuesto alcabala (solo si no es un departamento a estrenar).

Ya después te mudarás a tu nuevo departamento en Lima y deberás responder por los gastos de mantenimiento, como las cuotas de condominio (las cuales disminuyen mientras más propietarios tenga el edificio), el pago de los servicios básicos y las reparaciones que requiera la propiedad si es antigua.

Por fortuna, no todo es pagar…

En efecto, comprar departamento en Lima ya no tiene por qué ser un dolor de cabeza, pues el Estado peruano está financiando la compra de departamentos y oficinas ecoamigables a través del Bono Mivivienda Verde, con el cual puedes obtener financiación de hasta el 90% del costo de la vivienda.

Además, puedes llegar a reducir entre un 3 y un 5 por ciento del monto total a pagar en tu crédito hipotecario, dependiendo de cuán sostenible y ecoamigable es el inmueble en cuestión, lo cual de paso te ayudará a pagar un poco menos en tus facturas de servicios básicos.

En todo caso, antes de empezar a comparar el precio de los departamentos en Lima te recomendamos buscar la asesoría de una buena agencia de desarrollo inmobiliario para que aclares todas tus dudas y cuentes con la ayuda de profesionales al momento de comprar el departamento de tus sueños.

Urbana Perú es una inmobiliaria en Lima, la cual te podrá ayudar con todas las consultas que tengas antes de adquirir tu departamento ¡Nuestros asesores están listos para atenderte!