¿Cómo se calcula la cuota inicial y mensual de un departamento?

Si necesitas calcular la inicial o la cuota mensual de un departamento, probablemente ya estés planeando comprar una nueva vivienda mediante un crédito hipotecario o tienes alguna duda sobre el modo en que el banco calcula la amortización parcial de tu deuda.

En cualquier caso, lo primero que podemos recomendarte es que busques el asesoramiento de una buena empresa de consultoría inmobiliaria o un asesor financiero de confianza con experiencia en el cálculo de créditos hipotecarios.
Pero si aún no has optado a algún crédito porque no sabes qué tipo de inmueble puedes adquirir con tu historial crediticio o tu capacidad de pago, es mejor que abones cerca del 25% del costo del inmueble como cuota inicial y optes por subsidios del Estado peruano.

De esta manera, no necesitarás fraccionar o financiar dicha inicial y podrás negociar plazos más cortos, cuotas fijas y tasas de interés más bajas que se traducirán en beneficios a la hora de refinanciar tu deuda o calcular la amortización de tu crédito, a continuación te explicamos por qué.

¿Cómo se calcula el monto del crédito?

Todos quisiéramos poder entrar al banco y solicitar un crédito sabiendo que nos lo otorgarán sin importar cuán exorbitante sea la suma que pidamos, pero lo cierto es que el monto a financiar se calcula en base al valor del bien que deseamos adquirir.
Por eso es tan importante realizar el avalúo o tasación de la propiedad, ya que de esta manera el banco sabrá cuál es el valor de mercado de ese bien y, aunque el comprador y el vendedor decidieran pactar un monto mayor; siempre financiará el monto más bajo de ambos.
Es decir, supongamos que pretendes comprar un departamento de 60 m2 a un precio de venta de S/400.000,00 y cuya tasación arroja un valor de S/380.000,00. Pues en ese caso y solo si cumples con todos los requisitos, el banco aprobaría tu solicitud calculando la cuota inicial en base al monto menor.

¿Cómo se calcula la cuota inicial?

Siguiendo con el ejemplo anterior, una vez determinado el Valor del Inmueble (S/ 380.000,00), se procede a calcular la cuota inicial multiplicando dicho valor por el porcentaje que el banco exija como cuota inicial, así: S/ 380.000,00 x 10% = S/ 38.000,00.
Ahora bien, los más respetados conocedores de la materia recomiendan abonar una cuota inicial superior a la exigida por el banco y tanto mejor si se acerca al 25% del Valor de Inmueble, para lo cual puedes echar mano de los haberes de tu AFP y de tu CTS, o incluso vender algunas posesiones.
Como señalamos al principio, la idea es que no necesites fraccionar o financiar la cuota inicial para que luego no se te haga más difícil amortizar el capital y que además puedas acordar con el banco plazos más cortos, tasas más bajas, cuotas fijas y hasta cláusulas penales más leves.

¿Cómo se calcula el monto a financiar?

Una vez calculada la cuota inicial llega el momento de establecer el monto del crédito y para ello solo debemos tomar el Valor del Inmueble y restarle el monto de la cuota inicial, así: S/380.000,00 – S/38.000,00 = S/342.000,00 pues no nos pueden cobrar intereses sobre lo que ya hemos pagado.

¿Cómo se calcula la Tasa Efectiva de Interés Mensual (TEM)?

Hecho lo anterior, solo falta calcular cuánto pagarás al banco cada mes y para ello bastará aplicar la siguiente fórmula: TEM = (1 + i)1/12 – 1, donde i es la Tasa Efectiva de Interés Anual, o sea que si la tasa anual es de 5% entonces TEM = (1 + 5%)1/12 – 1 = (1 + 0,05)1/12 – 1 = 0,4358%.

¿Cómo se calcula el Seguro de Desgravamen (SD)?

El Seguro de Desgravamen (SD) es un monto que se paga para proteger a la institución financiera ante la posibilidad de fallecimiento o invalidez total y permanente del deudor. A efectos prácticos, se trata de un monto calculado a través de la siguiente fórmula: SD = [(1 + iD /100)tD – 1] x S.
En esta ocasión, iD es la Tasa Mensual del Seguro de Desgravamen, mientras tD es el número de días transcurridos entre la fecha de desembolso de los fondos y la fecha de vencimiento de la primera cuota (o entre las fechas de la última cuota pagada y la próxima a vencerse) dividido entre 30.
Por su parte, la S representa el Saldo del Capital o lo que falta por pagar luego de restar las amortizaciones realizadas, siendo iD un porcentaje fijo que determina cada banco de común acuerdo con sus aseguradoras y reaseguradoras.

¿Cómo se calcula el Seguro del Bien (SB)?

El Seguro del Bien (SB) es un monto que se paga a la institución bancaria para protegerla de los posibles daños materiales que pudiera sufrir el bien financiado, habida cuenta que dicho bien es la última garantía del crédito hipotecario (el banco podría embargarlo en caso de impago).
El monto de este seguro se calcula en base a esta fórmula: iB x Valor del Inmueble, donde iB se refiere a la Tasa Mensual del Seguro a Todo Riesgo cuyo monto suele ser fijo y se determina de la misma manera que el anterior con fundamento en diferentes variables de riesgo.

¿Cómo se calcula el capital ya amortizado?

Afortunadamente, no todo son comisiones y cuotas de seguros y es que a medida que vas pagando tus mensualidades la tasa de interés sigue igual, pero va recayendo sobre un monto cada vez menor pues se aplica esta fórmula: Amortización = [((Monto a financiar sin inicial x im) – tm) – I / 1 – (1 + im)].
Siendo «im» la tasa de interés mensual o TEM, tm el lapso de duración del crédito en meses, e I la Tasa Efectiva de Interés Anual o TEA. entonces la fórmula queda así: [((S/342000 x 0,4358%) – 240 meses) – 5% / 1 – (1 + 0,4358%)] = S/1205,22.

¿Entonces, cómo se calcula la cuota total o integral a pagar cada mes?

Muy sencillo, Capital Amortizado + TEM + cuota mensual del seguro de desgravamen + cuota mensual del seguro todo riesgo + comisiones por los servicios que hayas solicitado y desde luego habría que sumar el Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF).

¿Y cómo se calculan los intereses en caso de mora?

La Tasa de Interés Moratorio (TIM) es un monto que se cobra diariamente a partir del primer día de atraso en el pago de la cuota mensual correspondiente y se calcula de la siguiente manera: C x [(1 + tim) (1/360) – 1] x d, donde C es el capital, tim es la tasa de interés de mora anual y d los días de atraso.

En conclusión, la compra de un departamento mediante un crédito hipotecario es tal vez una de las responsabilidades más importantes que cualquier persona puede asumir y por eso es importante que cuentes con el asesoramiento adecuado para que la experiencia sea satisfactoria.
Un último consejo, no dejes de preguntar si la participación de fiadores te beneficia o si puedes constituir garantías prendarias sobre otros bienes y si tienes alguna interrogante, te invitamos a ponerte en contacto con los asesores de Urbana Perú.

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