¿Cuáles son los departamentos más atractivos para inversión, 1D o 2D?

No importa si pretendes adquirir un inmueble para rentarlo o revenderlo, aprovechar un precio inmejorable o con el objetivo de que el poder adquisitivo de tu capital no se descomponga y así tener que heredarles a tus seres queridos.

Lo cierto es que, si deseas hacer una inversión inteligente, es probable que te interese saber cuáles son los indicadores financieros más eficaces para evaluar las diferentes ofertas y determinar a ciencia cierta cuál es la que más te conviene.

Es allí donde entra en juego la Tasa de Capitalización Anual, el Tiempo de Retorno de Inversión y el Tiempo de Retorno de Utilidades, especialmente en distritos como Miraflores o San Isidro, donde los departamentos de 1 Y 2 dormitorios compiten a la sazón de sus amenidades.

Pero no te preocupes, no hace falta que seas un inversionista habitual de la Lima Top para conocer algunos de los secretos del mercado inmobiliario peruano, pues a continuación te daremos las herramientas para que evalúes tus inversiones como todo un experto.

¿Cuál es el mejor departamento para invertir, el de un dormitorio o el de dos?

Pues bien, todo depende del perfil de tu cliente y del modelo de negocio que te hayas planteado, ya que un departamento de 1 habitación suele alquilarse por menos dinero y atraer mayor clientela, pero el otro te permitiría alquilar cada dormitorio a alguien distinto.

Además, tu historial de crédito determinará si será una propiedad a estrenar o si es una vivienda de segundo uso, así como el distrito en que esta se encuentra y el monto invertido, a efectos del cálculo de los tiempos de retorno de los que hablaremos más adelante.

La cosa es que, si estamos hablando de un departamento a estrenar, puedes optar por el de más habitaciones y comprarlo en preventa mediante subsidios como el Bono Mi Vivienda Verde, el Plan de Financiamiento Techo Propio, el Bono Familiar Habitacional (BFH) y el Bono al Buen Pagador.

Esto sin dejar de mencionar que también puedes solicitar un crédito hipotecario que admita 2 o más codeudores solidarios y ofrezca mejores tasas al presentar fiadores, o refinanciar un crédito anterior, pues la idea es disminuir la cantidad que inviertas y así recuperarla con mayor rapidez.

En cambio, si hablamos de una vivienda de segunda mano, es probable que te resulte más conveniente adquirir un departamento tipo estudio e ir haciéndole remodelaciones a tu ritmo, para incrementar su valor hasta llevarlo lo más cerca posible al nivel de un loft de la zona Prime.

Aun cuando es evidente que, al tener un mayor valor monetario y la capacidad de satisfacer a una clientela más variada, los departamentos de dos habitaciones tienden a ser más atractivos en el mercado, ofreciendo una mayor plusvalía, así como una elevada Tasa de Capitalización Anual.

¿Qué es la Tasa de Capitalización Anual?

La Tasa de Capitalización Anual o Cap Rate es el porcentaje del costo del inmueble (inversión) que podrías recuperar anualmente si lo das en alquiler y el inquilino se mantiene solvente durante un año, de allí que por lo general dicho porcentaje se lo fracciona en cuotas mensuales.

Es decir, así como la Plusvalía indica que tan rentable resultaría la venta de un inmueble, el Cap Rate indica qué tan rentable sería alquilarlo, si bien este último se vincula más con el Retorno de la Inversión y el primero alude más al Retorno de Utilidades.

¿Qué es el Retorno de la Inversión?

El Retorno de la Inversión o Return on Investment (ROI) es el porcentaje del monto invertido que puedes recuperar en un periodo determinado. En consecuencia, te permite saber en cuánto tiempo recuperarás el dinero invertido.

¿Qué es el Retorno de Utilidades?

El Retorno de Utilidades o Rerturn of Equity (ROE) es un indicador que sirve para medir la rentabilidad de una inversión en base a la relación entre el beneficio neto y los fondos propios. Por lo tanto, refleja el porcentaje de ganancias que se obtiene una vez recuperada la inversión inicial.

Para calcularlo, solo hace falta dividir tus beneficios netos entre los fondos propios (el capital que has desembolsado durante el periodo en estudio) y finalmente multiplicar el resultado por 100 para obtener una expresión porcentual.

De esta manera te darás cuenta que, si bien en principio estos fondos propios contemplan lo que hayas invertido hasta el momento en la adquisición del inmueble, eventualmente se paga el crédito y estos se reducen a los gastos de reparación y mantenimiento.

¿Pero entonces, cómo debo aplicar estos indicadores para evaluar la rentabilidad de una inversión?

Según el portal larepublica.com.pe, el departamento más alquilado en Lima Metropolitana es de 60m2, tiene 2 habitaciones, cuesta un poco más de S/ 450.000 y genera una renta promedio de S/ 1.650 por mes, ahora calculemos el cap rate, el retorno de inversión y el retorno de utilidades:

Cálculo de la Tasa de Capitalización o Cap Rate:

S/ 1.650 mensuales x 12 meses = S/ 19.800 de ingresos brutos.

S/ 19.800 – S/ 3.300 de gastos fijos y variables durante el mismo periodo = S/ 16.500 de ingresos netos.

S/ 16.500 de ingresos netos / S/ 450.000 x 100%= 3,67% de Cap Rate y mientras más baja sea esta tasa, menor será el riesgo para la inversión.

Cálculo del Retorno de la Inversión:

S/ 16.500 de ingresos netos – S/ 450.000 de inversión inicial / S/ 450.000 de inversión Inicial =

S/ -433.500 / S/ 450.000 =

S/ 0,96 el cual es un rendimiento extremadamente bajo.

Cálculo del Retorno de Utilidades o Ganancias:

(S/ 450.000 de inv. inicial + S/ 16.500 de ingresos netos + valorización) – S/ 450.000 / S/ 450.000 x 100% =

(S/ 466.500 + valorización) – S/ 450.000 / S/ 450.000 x 100% =

S/ 16.500 de ingresos netos + valorización / S/ 450.000 x 100% =

0,036 + valorización x 100% = Más de 3,67%, que en el ámbito inmobiliario resulta ser un porcentaje de retorno bastante bajo, sobre todo si tomamos en cuenta que la media suele oscilar entre 5 y 10%.