Para invertir: Desarrollo del distrito, valor de alquiler de la zona y revalorización

Todo el que se haya dedicado a comprar inmuebles como inversión, sabrá que los más atractivos no son necesariamente los que se pueden adquirir al menor precio posible para luego alquilarlos o venderlos al precio más alto del mercado.

Esto se debe a que los inversionistas más exitosos no son los que saben vender o alquilar inmuebles, sino los que se hacen de una buena reputación ofreciendo a sus clientes experiencias satisfactorias y esto solo se logra sabiendo valorar qué proyectos de vida se pueden desarrollar en cada inmueble.

Así es, no se trata de ofrecer tan solo una vivienda sino experiencias de vida, pero deben ser rentables y para ello es necesario saber distinguir qué buscan tus clientes en cada distrito, cómo puede variar el precio en cada uno de ellos y en cuáles departamentos te conviene más invertir.

Por eso, en este artículo hemos recopilado para ti la información más actualizada en relación a estos criterios y analizaremos algunas tendencias del mercado inmobiliario en Lima metropolitana, para finalmente presentarte las mejores oportunidades de inversión que Urbana Perú tiene para ti.

Búsqueda del distrito en función a su desarrollo.

Si has estado buscando propiedades con potencial para invertir en el Perú y muy especialmente en el casco central de Lima metropolitana, de seguro ya te habrás dado cuenta que el distrito suele ser el factor determinante al momento de fijar los precios de alquiler y venta.

La razón de esto es que – al igual que en cualquier otra gran capital del mundo – hay algunos distritos más desarrollados que otros y todo el mundo desearía poder vivir en ellos. Sin embargo, debes tener muy presente que no todos los clientes valoran ese desarrollo de la misma manera.

No es lo mismo rentarle a un profesionista soltero que a una pareja de recién casados, o a un par de extranjeros jubilados. El secreto radica en saber para qué y para quién está mejor desarrollado cada distrito en particular, es decir, si tiene vocación empresarial, comercial, residencial, turística, etc.

A partir de allí, sabrás valorar mejor si el distrito es seguro, si cuenta con buenas vías de acceso y si dispone de universidades (para jóvenes estudiantes), hospitales (para futuros padres y jubilados), comercios y vida nocturna (para profesionistas jóvenes) o plazas y parques (para padres y abuelos).

No en vano, el costo medio de un departamento en Barranco, San Isidro o San Borja ascendió de S/6.390 a S/7.475 por metro cuadrado en estos 5 años, mientras que en La Victoria, Breña o Pueblo Libre ascendió de S/3.986 a S/4.921, elevando el coste promedio en Lima metropolitana a S/6.198.

En fin, se trata de una realidad en la que muchos clientes han preferido conformarse con una vivienda en unos de los distritos aledaños al que deseaban, mientras los inversionistas se han visto obligados a invertir en viviendas que necesiten reparaciones, aunque en los distritos más solicitados.

Precio promedio del alquiler en cada distrito según el número de dormitorios.

Pero si aún te quedaba alguna duda de que lo importante no es negociar inmuebles sino experiencias personales, bastará mencionar que, además del metraje, el otro factor a considerar a la hora de negociar el alquiler de una vivienda es su número de dormitorios y el acceso a diversas amenidades.

Así tenemos que, en distritos como Barranco, San Isidro o San Borja, el alquiler puede costar un promedio de S/40,25 por metro cuadrado, mientras que en Surquillo, Jesús María o Lince promedian los S/34 y en distritos como San Martín, Comas o Ate la media se acerca a los S/15.

Ahora bien, si tomamos en cuenta que el departamento más alquilado en Lima Metropolitana este 2023 es de 60m2 y tiene 2 dormitorios, entenderemos que estos precios pueden incrementar cerca de un 10% cuando la vivienda ofrece al menos 3 habitaciones, aun en el mismo metraje.

Otro factor fundamental a considerar es la disponibilidad de otras ventajas o amenidades como vestier o cuarto de lavado privado, así como gimnasio, áreas de trabajo con conexión a internet, zona de parrilladas, espacios de entretenimiento, parque infantil o de mascotas.

Todo esto indica que el número de dormitorios sigue siendo importante a la hora de convencer a tus clientes de alquilar, pero solo en función al tamaño de esos dormitorios y la disponibilidad de otras comodidades que permitan sacar provecho a la estadía, como las áreas de home office o coworking.

¿Cuáles son los departamentos más atractivos para invertir?

Pues bien, todo va a depender de si deseas invertir en un departamento a estrenar o uno del mercado secundario, pues en el primer caso, lo ideal sería comprar en preventa una vivienda verde para aprovechar los subsidios del Estado y solicitar un crédito que admita codeudores solidarios.

De esta manera, si buscas un departamento nuevo lo mejor será que inviertas en el que cuente con mayor número de dormitorios, pero si lo que buscas es uno de segunda mano, entonces es preferible que escojas uno que te permita construir una habitación adicional u otra amenidad para valorizar.

Es más, si acaso te toca escoger, prefiere siempre mayor número de dormitorios aun cuando ello implique elegir el departamento de menor metraje y es que a la larga lo esencial será el cálculo de tu tasa de capitalización, el tiempo de retorno de tu inversión y el tiempo en que verás utilidades.

Recuerda que el cap rate o tasa de capitalización anual es un porcentaje del costo del inmueble, el cual recibirías a modo de ingreso anual a cambio de alquilarlo, pero su estimación adecuada requiere que el mismo permanezca alquilado durante todo el año y el inquilino se mantenga solvente.

En tanto que el lapso de retorno de inversión es aquel en que recuperarás lo invertido, justo antes de empezar a percibir ganancias y va a depender más que nada de las reparaciones y mejoras que debas realizar antes y durante la vigencia del contrato de cada inquilino que habite el inmueble.

Como puedes ver, no hace falta ser un genio para darse cuenta que cuando el departamento es nuevo y se encuentra en un distrito desarrollado el cap rate es más alto a causa de impuestos y financiamiento, haciendo que las utilidades netas tarden un poco más en llegar.

En cambio, si eliges con sumo cuidado el departamento de segunda mano en el que invertirás tu dinero, puedes llegar a adquirir un bien en el que tanto el valor de la inversión como los ingresos operativos sean comparativamente más bajos, lo cual aceleraría el retorno de la inversión.

Pero si en realidad te interesa saber cuáles son los mejores departamentos para invertir, te invitamos a visitar los proyectos de Urbana Perú como es el caso de Gracia y Abstract en Miraflores o Preminenza en San Isidro pues allí las tendencias del mercado son las más rentables.

Además, son proyectos que se integran de manera armónica al entorno donde se encuentran, por lo que sacan el mejor provecho a los atractivos que esos distritos tienen para ofrecer. Vamos, ven y descubre la mejor oportunidad de inversión para atraer clientes que te llevarán a otro nivel.

Urbana Perú es una inmobiliaria en Lima, la cual te podrá ayudar con todas las consultas que tengas antes de adquirir tu departamento ¡Nuestros asesores están listos para atenderte!